Taloyhtiön vakuutukset -vakuutusmeklarin vinkit hallitukselle

Kuluttajina vakuutamme asioita riskien varalle. Jos jotain äkillistä ja ennalta-arvaamatonta sattuu, vakuutuksen avulla pystymme hallitsemaan yllättävän tapahtuman aiheuttamia taloudellisia riskejä. Vakuutus korvaa osan syntyneistä kuluista, kaikkea ei tarvitse maksaa itse. Vakuutuksen periaatteellinen tarkoitus on jakaa kustannuksellisesta näkökulmasta riskiä useammalle vuodelle. Tämä sama periaate pätee myös joiltain osin taloyhtiön vakuuttamiseen, johon pureudumme seuraavassa. Kotilo asuntojen haastattelussa on vakuutusmeklari Howden Finland:n kiinteistöasiakaspäällikkö Eevi Roine.

Millaisia vakuutuksia taloyhtiöissä tyypillisesti on?

Tyypillisesti taloyhtiön perusvakuutus on kiinteistövakuutus, joka luo kaiken pohjan. Tämä sisältää omaisuusvakuutuksen rakennuksen rakenteille ja kiinteään sisustukseen, toiminnanvastuuvakuutuksen, hallituksen vastuuvakuutuksen ja oikeusturvan.

Näiden raamien sisällä vakuutukset voivat erota jonkin verran taloyhtiöstä toiseen mm. laajuuden mukaan. Käytännössä kaikki nykyaikaiset taloyhtiövakuutukset ovat ns. AR-vakuutuksia (all risk), joka korvaa kaikki yllättävät tapahtumat, joita ei ole erikseen vakuutuskirjalla rajattu pois. Toki markkinoilta löytyy myös AR-vakuutusta suppeampia turvia, jotka joissain tilanteissa ovat varsin relevantteja vaihtoehtoja vakuutusturvaksi. 

Miten taloyhtiöiden vakuutuskattavuus on muuttunut viimeisten vuosien aikana ja millainen se on tällä hetkellä? 

Viimeaikainen korkea inflaatio on näkynyt vakuutusmarkkinalla maltillisesti. Vuosien saatossa on siirrytty pois ilmiöpohjaisista vakuutuksista, jotka ovat nykyisiä AR-vakuutuksia suppeampia vaihtoehtoja. Joskus taloyhtiöt ovat ottaneet vain palovakuutuksia, mutta näistä ajoista on onneksi jo aikaa.

Tyypillistä on, että taloyhtiön rakennukset vakuutetaan tilavuuden mukaan täyteen arvoonsa (taloyhtiön papereissa lukee tällöin täysarvovakuutus). Tämä ei kuitenkaan aina tarkoita, että koko rakennukseen kohdistuvan yllättävän vahingon jälkeen rakennettaisiin vakuutusyhtiön kustannuksella uutta vastaava tilalle. Jos kohteen käypä arvo on ollut tapahtumahetkellä alle 50% uudesta, estää rikastusmiskielto täyden korvattavuuden. Todellinen kunto ja arvo otetaan siis huomioon tietyissä tilanteissa, vaikka kohde olisi täysarvovakuutettu. Normaalin asuinrakennuksen kanssa tämä ei yleensä aiheuta ongelmaa, mutta piharakennusten ja esimerkiksi autotallien kohdalla voi olla tällainen tilanne.

Mitkä asiat vaikuttavat taloyhtiön vakuutuskelpoisuuteen? Miten paljon tämä näkyy taloyhtiön vakuutusmaksuissa?

On hyvä muistaa, että kiinteistöjen vakuuttaminen on vapaaehtoista ja vakuutusyhtiöt saavat olla tarjoamatta vakuutuksia taloyhtiöille. Taloyhtiön kokonaisuus (korjaushistoria, ikä, sijainti jne.) vaikuttavat paljon siihen, millainen tahtotila vakuutusyhtiöllä on vakuuttaa kyseistä taloyhtiötä. Mikäli yhtiöön kohdistuvat riskit ovat kasvaneet, on vakuutusyhtiöllä myös mahdollisuus irtisanoa vakuutus yksipuolisella ilmoituksella. Tästä syystä ennakoiva ja suunnitelmallinen korjaaminen ja kiinteistön ylläpito on myös taloyhtiön vakuutuskelpoisuuden näkökulmasta äärimmäisen tärkeää.

Mikäli yhtiössä alkaa esiintymään vahinkoja, näkyy se ensimmäiseksi vakuutusmaksujen suuruudessa. Jossain kohdassa tietyn teknisen käyttöiän ohittamisen jälkeen voi vakuutusmaksuihin tulla suurikin tasokorotus. Vakuutusyhtiön näkökulmasta suurimmat riskit kohdistuvat palo- ja vuotoriskeihin. Mikäli taloyhtiö lykkää tarpeellisia korjauksia ja esim. vuotovahingot lisääntyvät, näkyy se ensin taloyhtiön vakuutusmaksuissa ja lopulta vaikeuttaa jopa vakuutuksen saantia. 

Rakennusajankohtaan ja sijaintiin taloyhtiön on hankalampi vaikuttaa. Mutta näihin liittyvät riskit on hyvä tiedostaa ja minimoida omassa toiminnassaan niistä potentiaalisesti aiheutuvat vahingot.

Mitkä osa-alueet taloyhtiöillä ovat tyypillisesti heikoimmin vakuutettuja?

Vastuut ja oikeusturva

• Toiminnanvastuuvakuutus ja hallituksen vastuuvakuutus
  • Toimiannan vastuuvakuutus kattaa ehtojen mukaan taloyhtiön omistamisesta ja hallinnasta aiheutuvat henkilövahingot, kun taas hallituksen vastuuvakuutus kattaa ehtojen mukaisesti hallitustyöskentelystä aiheutuneet varallisuusvahingot. Usein kiinteistövakuutuksessa näiden turvien vakuutusmäärät ovat melko alhaiset, mikäli niihin ei pyydä korotusta. Vakuutusmäärän korottaminenkaan ei ratkaise kaikkia ongelmia, sillä se ei laajenna hallituksen vastuuvakuutusta kattamaan henkilö- ja esinevahinkojen rajaamis- ja neuvontakuluja tai puolustautumiskustannuksia.
• Oikeusturva
  • Riitatilanteet tuntuvat lisääntyneen ja valitettavasti vakuutusmäärät ovat jääneet markka-aikaan. Käräjille, jos joutuu lähtemään, niin loppuvat rahat usein kesken. Vakuutusmäärät kiinteistövakuutuksissa ovat tyypillisesti max. 25 k€/vahinkotapahtuma, joten oikeusturvaa on syytä korottaa tänä päivänä. 

On hyvä myös huomioida ja tarkistaa, että tiedot ovat vakuutuskirjalla oikein. Vakuutetulla on tiedonantovelvollisuus ja mahdolliset virheet tulee korjata hetimiten. Hirvittävimpiä ovat ne tilanteet, joissa väärin olevat tiedot vaikuttavat korvattavuuteen vahingon sattuessa. Näin voi olla esimerkiksi paloluokkien kohdalla. Pahimmillaan on käynyt mm. tulipalon kanssa niin, että taloyhtiölle on tehty tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä vähennys maksettavaan korvaukseen, jonka seurauksena taloyhtiö on menettänyt useita satoja tuhansia euroja vakuutuskorvauksia. Vähäistä suuremman tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi, vakuuttaja voi tehdä vähennyksiä maksettaviin korvauksiin samassa suhteessa, kuin mitä vakuutusmaksua on maksettu virheen vuoksi liian vähän. Joissain tilanteissa vakuutuksenantajalla on myös mahdollisuus evätä koko korvaus. 

Mitä vakuutusmuutoksia taloyhtiön tulisi tehdä erilaisten saneeraushankkeiden kohdalla ja osana sen suunnittelua?

Taloyhtiön aloittaessa saneeraushankkeensa suunnitelmien mukaan, on tehtävä riskilisäilmoitus vakuutusyhtiölle. Tällä kerrotaan vakuutuksen tarjoajalle, että hetkellisesti riski taloyhtiössä on kasvanut. Osa vakuutusyhtiöistä ottaa tästä lisämaksuja. Taloyhtiön on hyvä kiinnittää huomiota myös urakoitsijan vastuuvakuutukseen; sen tulee kattaa juurikin sen työn, jota urakoitsija on tulossa tekemään ja olla vakuutusmäärältään riittävä. Urakan ajaksi on myös syytä hankkia asennus- ja rakennustyövakuutus, jolla vakuutetaan työmaalla olevat välineet ja irtaimisto, mm. vielä asentamatta olevat putket, kaapelit jne. Usein tämän asennus- ja rakennustyövakuutuksen ottaa urakoitsija, mutta joissain tilanteissa on urakkasopimuksessa sovittu toisin. 

Ovatko taloyhtiöt huomioineet vakuutuksissaan ilmastonmuutosten vaikutukset?

Trendinä on, että luonnonilmiöt vahingon aiheuttajina ovat kasvamassa sään ääri-ilmiöiden vuoksi. Tämä on saanut myös vakuutusyhtiöt kiristämään vakuutusehtojensa korvattavuutta. Lähtökohtana on, että esim. talon ulkokuoren tulee kestää myrskyt ja rankkasateet eikä vakuutus korvaa, mikäli vesi on mennyt vesieristeen läpi. Tämä sama koskee myös kylpyhuoneen vesieristeitä.

Tuholaiseläinten aiheuttamia rakennevaurioita ja tuholaistorjunnan aiheuttamat kustannukset voidaan nykyään vakuuttaa. Tällainen vakuuttaminen on viime vuosina nostanut päätään myös Suomessa.

Kannattaako vakuutukset kilpailuttaa? Millaisia etuja näistä tyypillisesti saadaan? 

Vakuutusten kilpailuttaminen kannattaa ehdottomasti. Mutta se kannattaa tehdä fiksusti eli:

• Vuodenvaihde on yleensä huonoin mahdollinen ajankohta kilpailuttamiselle, sillä suurin osa vakuutuksista uudistuu 1.1. ja vakuutusyhtiöt ovat ruuhkautuneet näiden vakuutusuudistusten vuoksi
• Kilpailutuksella on mahdollista saada turvaltaan kattavampia vakuutuksia, hinnaltaan edullisempia vakuutuksia tai jopa samaan aikaan kattavampaa turvaa edullisempaan hintaan
• Kilpailuttaminen ei välttämättä kannata, mikäli taloyhtiöllä on nykyisessä sopimuksessa joitain erityisehtoja tai kilpailutuksella ei voida saavuttaa sillä hetkellä mitään lisäarvoa 
• Saatujen tarjousten ehtoja on syytä verrata toisiinsa sekä nykyiseen vakuutusturvaan, sillä niissä on aina toisistaan poikkeavia kohtia mm. korvauslaajuuksissa ja omavastuu käytännöissä. Lähtökohtaisesti pelkän hinnan vertailu ei ole taloyhtiön edunmukaista

Howden Finland palvelee asiakkaitaan kaikkialla Suomessa toimien taloyhtiöiden edunvalvojina vakuutusten osalta, vakuutusten kilpailuttaminen on vain pieni osa vakuutusmeklarin työtä – huolehdimme asiakkaidemme vakuutuksista kokonaisvaltaisesti. Pääsääntöisesti palvelumme on suunniteltu saatavaksi isännöintitoimistojen kautta, joten kannattaakin olla aktiivinen oman isännöitsijän suuntaan viimeistään silloin, kun vakuutusten kilpailuttaminen on ajankohtaista tai muutoin taloyhtiön vakuutusasiat mietityttävät.