Yhtiövastikkeisiin liittyvät mahdolliset ongelmat ja erityistilanteet taloyhtiöissä
Artikkelisarjan kahdessa aiemmassa osassa käsiteltiin taloyhtiön yhtiövastiketta ja sen koostumista eri vastikelajeista sekä päätöksentekoa niihin liittyen. Asunto-osakeyhtiö laki käsittelee yhtiövastiketta kokonaisen luvun verran, joten myös tässä artikkelisarjassa käsitellään yhtiövastikkeisiin liittyviä asioita vielä yhden osan verran. Tällä kertaa keskitymme vastikkeiden maksamattomuudesta aiheutuviin ongelmiin ja käsittelyyn verotuksessa.
Erityistilanne, mutta onko silti maksettava
Osakkaalla on maksuvelvollisuus yhtiövastikkeista vähintään hoitovastikkeen verran, jos siis erillistä rahoitusvastiketta ei ole. Aina välillä pääsee syntymään erimielisyyksiä siitä, missä tilanteissa osakkaan maksuvelvollisuutta ei olisikaan. Laki sanoo tarkalleen ottaen näin: ”Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.” Tärkein huomio laissa kiinnittyykin kohtaan ”jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.” Tämän osoittaminen on vastikkeen vähentämisen tai perimättä jättämistä vaativan tahon eli tyypillisesti osakkaan vastuulla. Miten siis linjasaneerauksen, vahinkosaneerauksen tai muun vastaavan kunnostuksen aikana kulut vähenevät? Harvassa taloyhtiössä näin aidosti tekevät, joten vaikka yksittäisestä osakkaasta tuntuisi oikealta saada vapautus hoitovastikkeen maksusta, yhtiön hoitokulut harvoin vähenevät lyhyeksi ajaksi siten, ettei niitä asuntoon kohdistuisi.
Vastikemaksuongelma etenee varoitukseen ja haltuunottoon
Mikäli osakas ei suoriudu vastikkeiden maksamisen velvoitteistaan, on taloyhtiön keinona ottaa haltuun kyseinen huoneisto. Huoneisto voidaan ottaa haltuun myös muista syistä, mutta niitä ei käsitellä tässä artikkelissa. Haltuunotto voidaan tehdä korkeintaan kolmeksi vuodeksi ja ajan laskeminen lähtee liikkeelle siitä, kun yhtiön on saanut huoneiston haltuunsa.
Haltuunottoa ennen osakkaalle on annettava todisteellisesti kirjallinen varoitus ja mikäli huoneisto on vuokralla, tämä ilmoitus on annettava myös vuokralaiselle. Kun huoneisto on saatu hallintaan ja sitä ei ole vuokrattu jo valmiiksi, on se viipymättä vuokrattava ja kustannuksista ja vastikkeista ylijäävät tulot tilitetään huoneiston omistajalle. Koska haltuunottoon liittyy moiteaikoja ja muita toteutumista hidastavia tekijöitä, kannattaa yhtiökokouksen olla jämäkkä ja rohkea eikä päästää vastikerästejä kertymään. Muiden osakkaiden velvollisuus ei ole maksaa toisten elämistä tai taloyhtiön velvollisuus toimia yksittäisen osakkaan pankkina.
Vastikkeiden verotus ja asunnon ostajan tarkastuslista
Yhtiövastikkeen verotus on vuokranantajalle ja asuntosijoittajalle tärkeä osa taloudellisesti toimivan yhtälön laskemista. Hoitovastikkeen voi aina vähentää saaduista vuokratuloista, mutta rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuus riippuu sen käsittelystä taloyhtiön kirjanpidossa. Mikäli rahoitusvastikkeesta ei ole tehty erillistä rahastointipäätöstä yhtiökokouksessa, se tuloutetaan kirjanpidossa. Tällöin se on myös huoneiston kyseisen vuoden vuokratuloista vähennettävissä oleva menoerä. Rahastoituna rahoitusvastike lisätään huoneiston hankintahintaan ja sen verotukseen mahdollisesti tuleva vaikutus realisoituu huoneistoa myytäessä.
Kun olet ostamassa huoneistoa joko omaksi kodiksi tai vuokraus-/sijoituskäyttöön, tarkista ainakin seuraavaa:
- Taloyhtiön korjaushistoria ja korjausvelan määrä
- Suunnitelmissa olevat tulevat remontit ja niiden ”oikea-aikaisuus”
- Taloyhtiön talouden tilanne ja lainojen sekä limiittitilien määrä
- Hoitovastike ja sen määräytymisperuste
- Rahoitusvastike ja sen käsittely taloyhtiön kirjanpidossa
- Yhtiöjärjestys ja sen mahdolliset erikoisuudet
Taloyhtiön vastikkeet näyttävät usein yksinkertaiselta kuukausimaksulta, mutta niiden taustalla on monimutkainen juridinen ja taloudellinen järjestelmä. Vastikkeiden perusteet määräytyvät asunto-osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päätösten perusteella, ja pieniltäkin tuntuvat yksityiskohdat voivat vaikuttaa merkittävästi osakkaiden kustannuksiin ja taloyhtiön talouteen. Muista, että matala vastike ei välttämättä tarkoita hyvin hoidettua taloyhtiö vaan jopa päinvastoin. Kun kaipaat lisäapua taloyhtiön arviointiin, löydät sitä täältä.