Pitkäjänteisen korjaussuunnitelman konkreettiset hyödyt näkyvät tilin saldossa
Muutamia vuosia sitten kävimme tutulla alueella asuntonäytössä. ”Tähän ei ole tulossa putkiremonttia vielä pitkään aikaan!”. Omistimme suunnilleen samanikäisestä yhtiöstä suunnilleen samalta alueelta asunnon, jossa linjasaneeraus oli ollut jo parisen vuotta pöydällä ja aivan kohta tulossa. Välittäjä-omistajan lause jäi ikuisesti mieleeni – jos emme ymmärtäisi, olisimme voineet jopa uskoa toisessa yhtiössä putkien olevan ikuisia, vaikka tämän yhtiön rakennuksissa oli asuinkerroksia huomattavasti enemmän kuin omassamme. Realiteettien sivuuttaminen voi maksaa myöhemmin paljon. Ohessa siitä hieman lisää, pitkäjänteisen korjaussuunnitelman hyödyt näkyvät lompakossa.
Otetaan esimerkkinä kaksi taloyhtiötä, jotka molemmat on rakennettu 1970-luvun alussa. Toinen näistä yhtiöistä (Yhtiö 1) on hyvin hallinnoitu, tämä on vähän nuorempi kaveri. Toinen yhtiö (Yhtiö 2) puolestaan on ollut jossain vaiheessa vastikkeeltaan houkuttelevan edullinen ja koska ”talotekniikka on ikuista”, ovat monet asiat yllättäen jääneet historian havinaksi. Tämä hieman vanhempi yhtiö on huoneistolukumäärältään ja näiden pinta-alaltaan n. 45% nuoremman yhtiön eli Yhtiön 1 koosta. Nuorempi yhtiö saa siis skaalaetuja joissain asioissa yli 100 huoneistonsa turvin. Miltä näyttää osakkaan tilin suoritukset vastikkeiden maksupäivänä nyt ja tulevina vuosina? Entäs miltä tuntuu asumismukavuus?
Otetaan käsittelyyn yhtiön menot ja tulot samana tilikautena. Erot ovat suorastaan jäätäviä, kuten alla olevasta taulukosta näkee
| Kokonaiskulut yhteensä | Kokonaiskulut/asunto | Kokonaiskulut/m2 | ||||
| Yhtiö 1 | Yhtiö 2 | Yhtiö 1 | Yhtiö 2 | Yhtiö 1 | Yhtiö 2 | |
| Henkilöstökulut | 9 000 | 4 920 | 75,0 | 89,5 | 1,3 | 1,5 |
| Hallinto | 41 077 | 27 981 | 342,3 | 508,7 | 5,9 | 8,3 |
| Käyttö ja huolto | 18 429 | 29 972 | 153,6 | 544,9 | 2,6 | 8,9 |
| Ulkoalueet | 16 852 | 1 123 | 140,4 | 20,4 | 2,4 | 0,3 |
| Siivous | 3 371 | 10 078 | 28,1 | 183,2 | 0,5 | 3,0 |
| Lämmitys | 86 225 | 58 540 | 718,5 | 1064,4 | 12,4 | 17,4 |
| Vesi ja jätevesi | 40 854 | 25 642 | 340,5 | 466,2 | 5,9 | 7,6 |
| Sähkö | 10 101 | 10 307 | 84,2 | 187,4 | 1,4 | 3,1 |
| Jätehuolto | 12 102 | 5 770 | 100,9 | 104,9 | 1,7 | 1,7 |
| Vakuutukset | 7 297 | 10 170 | 60,8 | 184,9 | 1,0 | 3,0 |
| Kiinteistövero | 35 514 | 18 437 | 296,0 | 335,2 | 5,1 | 5,5 |
| Korjaukset | 35 669 | 55 934 | 297,2 | 1017,0 | 5,1 | 16,6 |
| Hoitomenot yhteensä | 316 491 | 258 874 | 2 637 | 4 707 | 45,3 | 76,9 |
| Vastikkeet yhteensä | 321 130 | 222 000 | ||||
Yhtiössä 1 hoitovastike on 3,5 €/m2 ja yhtiössä 2 6,6 €/m2. 60 m2:n kaksiossa asuva kotitalous maksaa siis näiden kahden yhtiön kohdalla vastiketta joko 210 €/kk tai 396 €/kk. Tuolla erotuksella (n. 2 200 € vuodessa) käy ulkomaanreissulla kerran vuodessa. Tai jos sijoittaminen kiinnostaa, niin summahan kasvaa korkoa oikeinkin mukavasti vuodesta toiseen korkoa korolle -ilmiön ansiosta. Ja kyseessä on vasta yhtiövastikkeiden ero.
Sen lisäksi, että yhtiövastikkeiden erotus näkyy joka kuukausi tilillä, on myös asumismukavuus (ja hallitustyöskentely) hieman erilaista yhtiöstä toiseen. Yhtiössä 2 ei ole oikein sisäistetty lämmityskustannusten vaikutusta kaikkeen. Asunnot ovat joko todella kylmiä tai niin kuumia, että vasta kovimmilla pakkasilla ympärivuorokautisen läpivetotuuletuksen voi lopettaa. Kiinteistön lämmityksen tasapainotus olisi maksanut varmasti itsensä takaisin näiden vuosien aikana, asumismukavuudesta puhumattakaan. Yhtiössä 2 myös tykätään peseytyä – mitä pidempään, sen parempi. Sen lisäksi yhtiössä kuluu taloyhtiön toimiin sähköä melkoisen paljon, sillä vuosittainen sähkölasku on jopa isompi kuin yli kaksi kertaa isommassa yhtiössä. Toki kilpailutuksella on voitu saada pientä eroa, mutta näin suureksi ero ei repeä sähköyhtiötä vaihtamalla.
Pitkä- ja ennen kaikkea oikea-aikainen kunnostuskorjaaminen näkyy myös ”Vakuutukset”-rivillä. Asuinneliötä kohden vakuutusmaksu on 3-kertainen Yhtiössä 2 toiseen yhtiöön nähden. Vakuutusyhtiöt eivät kilpaile Yhtiöstä 2, yksi vakuutusyhtiö on hyvää hyvyyttään suostunut ottamaan Yhtiön 2 asiakkaakseen ja hinnoitellut palvelunsa sen mukaisesti. Kilpailutusta ei voi tehdä, muita tarjouksia ei saada. Emmekä yhtään ihmettele, sillä Yhtiössä 2 yllättäviin korjauksiin menee ennen vakuutusyhtiön korvauksia yli 70 k€ vuodessa. Jotain olisi syytä tehdä ja nopeasti. Aikoinaan halpa vastike onkin muuttunut äärimmäisen kalliiksi.
Tälläkin tarinalla on toivottavasti onnellinen loppu. Yhtiötä 2 on nyt kunnostettu ja korjausvelka on saatu samalle tasolle kuin Yhtiössä 1. Osakkaat tosin maksavat yhtiön rahoitusvastikkeena lainasta huomattavan suurta korkoa verrattuna Yhtiön 1 taloyhtiölainoihin, mutta Yhtiö 2 kuitenkin sai vielä lainaa. Rahoittajat uskoivat tulevat suunnitelmat, vakuutusyhtiöt varmasti huomaavat yhtiön teknisen kunnon parantuneen ja vakuuttamisen riskin pienentyneen. Vesilasku tulee pienenemään huoneistokohtaisten vesimittarien ansiosta. Suunnitelmissa on myös lämpötilojen tasapainoitus, jotta harakoiden lämmittäminen loppuu.
Ai miksi puhumme Korjausvelan tärkeydestä ja taloyhtiöiden hyvästä hallinnoinnista? Koska nämä molemmat näkyvät tilillämme jokainen kuukausi.