Miten taloyhtiön vastikkeet määräytyvät – yhtiöjärjestys ja päätöksenteko yhtiökokouksessa
Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käsittelimme yhtiövastikkeen kokonaisuutta eli hoito- ja pääomavastikkeita taloyhtiöissä. Jotta ymmärrämme paremmin yhtiövastiketta tässä artikkelisarjan osassa, syvennymme siihen, miten vastikkeet todellisuudessa määräytyvät ja mitä osakkaan olisi hyvä tästä ymmärtää. Mitä kertookaan siis yhtiöjärjestys ja miten tapahtuu päätöksenteko yhtiökokouksessa?
Asuntoyhtiölaissa sanotaan seuraavasti: Vastikkeen maksuperusteesta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka veden, sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus. Näin ollen osakkaan on hyödyllistä tuntea yhtiöjärjestys, jotta hän tietää miten hänen nykyinen tai tuleva maksurasitteensa muodostuu suhteessa taloyhtiön kokonaisuuteen. Maksuvelvollisuus alkaa välittömästi omistusoikeuden siirtymisen yhteydessä, kun puhutaan ns. vanhoista taloyhtiöistä. Uudiskohteissa osakkeiden rekisteröityminen ja perustamissopimus voivat tehdä tähän poikkeuksia, joita ei käsitellä tässä sen tarkemmin. Asuntoa ostaessa on hyvä huomioida myös se, että uusi osakas on vastuussa mahdollisista vastikerästeistä kuuden edellisen kuukauden osalta (omistusoikeuden siirtymiskuukausi ja viisi tätä edeltävää kuukautta). Mutta vain, jos tästä on maininta isännöitsijän todistuksessa. Asuntoa ostettaessa on siis luettava ja ymmärrettävä taloyhtiön paperit. Mikäli haluaisit ammattilaisen apua papereiden tulkintaan ja kohteen analysointiin, täältä löytyy!
Yhtiöjärjestys
Yhtiöjärjestyksessä määritellään kaikkien erilaisten vastikkeiden määräytymisperusteet. Se voi olla kirjattu esimerkiksi näin: Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemistaan huoneistoista yhtiölle suoritettavan vastikkeen suuruuden, joka jakautuu hoito- ja rahoitusvastikkeisiin. Hoitovastike ja rahoitusvastike lasketaan käyttäen perusteena osakkeiden lukumääriä.
Näin kirjattuna on hyvä tarkistaa, miten taloyhtiössä osakkeiden määrät on jaettu. Ne saattavat olla tasan kaiken kokoisten asuntojen kohdalla tai sitten painotettuna siten, että pienemmissä asunnoissa on enemmän osakkeita per asuinneliö. Tällöin pienempi asunto maksaa suhteessa enemmän taloyhtiön isommista korjaushankkeista, kuten linjasaneerauksesta. Saattaa siis olla, että sen lisäksi, että hoitovastikkeen €/m2 -maksu on pienessä asunnossa suurempi, myös sen maksurasite saneerauksista on isompi. Esimerkiksi 3 h+k – asunnoissa vastikkeen määrä voi olla 5,60€/m2 ja 1 h+kk – asunnoissa 7,70 €/m2. Ja linjasaneerauksen hinta 3 h+k – asunnoissa 800 €/m2 ja 1 h+kk – asunnoissa 1 100 €/m2. Nämä luvut ovat todellisia lukuja eräästä taloyhtiöstä, joten yhtiöjärjestyksen ymmärtämisellä on merkitystä. Osakkeiden määrä voi kasvaa myös kerrosmäärän kasvaessa siten, että ylemmissä kerroksissa sijaitseviin asuntoihin kuuluu enemmän osakkeita kuin alempien kerrosten asuntoihin. Mikäli nämä kaksi ominaisuutta yhdistyy taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä, maksavat ylimpien kerrosten pienempien asuntojen omistajat kaikkein korkeimmat vastikkeet suhteessa muihin asuntoihin.
Tyypillistä on myös se, että liikehuoneistoille on määrätty suurempi vastikekerroin kuin asuinhuoneistoille. Tämä on hyvä huomioida silloin, jos liikehuoneistoja muutetaan asuinkäyttöön. Vastikerasitteen määräytymisperuste ei välttämättä ole muuttunut samalla.
Päätökset tehdään yhtiökokouksessa
Yhtiökokous on taloyhtiön päättävä elin, mutta toki yhtiöjärjestystä myös sen on noudatettava. Mikäli yhtiökokouksessa haluttaisiin muuttaa vastikkeiden määräytymisperustetta, olisi muutettava yhtiöjärjestystä. Tähän muutokseen puolestaan tarvitaan määräenemmistö eli 2/3 yhtiökokouksessa edustettu osakkeiden äänistä.
Yhtiökokoukseen tultaessa hallitus on laatinut talousarvion, jonka perusteella vastikkeet ehdotetaan määrättäviksi. Muutoksia nykyisen tason vastikkeisiin voi tulla yllättävistä menoista, jotka ovat vaatineetkin kassavarojen käytön ja nyt olisi tarve kerätä uudelleen puskurit kuntoon, korjaushankkeiden suunnitteluista tai ulkoisen toimijan nostamista maksuista esim. jäte- tai vesimaksut. Rahoitusvastikkeen suurimmat muutokset tulevat korkotason muutoksesta ja näihin ei voi hallituskaan vaikuttaa. Rahoitusvastikkeiden korottamisen vastustaminen on siis turhaa, mutta hoitovastikkeen kohdalla on hyvä pysähtyä miettimään, että vastaako esitetty talousarvio tulevaa ja onko hoitovastikkeen taso oikea suhteessa suunnitelmiin. Ei ole hyvän taloudenpidon mukaista myöskään kerätä liikaa vastikkeita yhtiön tilille vain odottamaan käyttöä ja rasittaa näin turhaan osakkaiden taloutta. Hallitukselle on hyvä myös antaa valtuutus periä tai jättää perimättä 1-2 kk vastikkeiden määrää vastaava summa, jotta saadaan tarvittavaa joustoa taloyhtiön talouteen suuntaan ja toiseen. Osallistumalla yhtiökokoukseen voit vaikuttaa. Sinne voit pyytää mukaan myös avustajan, jos siltä tuntuu.