Hallituksen tärkeitä tehtäviä: PTS
Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käsiteltiin taloyhtiön hallituksen roolia, sisäistä työnjakoa ja luottamustehtävän työllistävää vaikutusta. Hallituksen lakisääteinen velvollisuus on huolehtia yhtiön taloudesta ja sen kiinteistön sekä rakennuksen kunnossapysymisestä. Tähän liittyy yksi hallituksen tärkeimmistä käytännön tehtävistä eli kunnostusten Pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS). Tässä artikkelissa syvennymme PTS:n maailmaan tarkemmin.
Taloyhtiön hallituksen tärkeisiin tehtäviin kuuluu kiinteistön ja rakennusten kunnossapidosta huolehtiminen. Käytännössä tämä tarkoittaa korjaustarveselvitystä ja -suunnitelmaa sekä sen käytäntöön panemista. Laki velvoittaa esittelemään PTS:n eli Pitkän Tähtäimen Suunnitelman yhtiökokoukselle vähintään seuraavaksi viideksi vuodeksi. Usein hyvin hoidetuissa ja hallinnoiduissa taloyhtiöissä PTS esitellään 10 vuoden ajalle. Kuntoarviossa, johon taas PTS pohjautuu, annetaan kuntoluokitukset eri rakenneosille ja tämän avulla hallitus ja osakkaat voivat arvioida tulevien vuosien kunnostustarpeita.
Tyypillisesti PTS:n laatimisessa hyödynnetään eri alojen asiantuntijoita ja kuntoarviota. Yksittäisiin taloteknisiin rakenneosiin tilataan erillisiä kuntotutkimuksia, joissa pureudutaan rakenteisiin tarkemmin. Näitä rakenneosa-alueita ovat mm. putkisto, ilmanvaihto ja yksittäiset rakenteet esim. parvekkeet. PTS:n voi periaatteessa laatia hallitus myös täysin itse ja tässä piilee osakkaan tai uuden osakkaan näkökulmasta PTS:n vaaranpaikka; kukaan ei varsinaisesti valvo mitä PTS sisältää ja millä ammattitaidolla se on tuotettu. Onneksi asian tärkeyteen on herätty myös julkisessa keskustelussa. Taloyhtiöiden korjausvelka onkin yksi tärkeä kriteeri kun arvioidaan esimerkiksi taloyhtiön mahdollisuutta saada lainaa. Mikäli yhtiötä hallinnoidaan huolella ja kunnostukset tehdään ajallaan, pysyy korjausvelka maltillisena ja pankeilla on mielenkiintoa lainoittaa tulevia saneerauksia ja kunnostuksia. Helposti ymmärrettävän yleiskatsauksen yhtiöön antaa myös esim. Kerrostalokatsastus, joka syventyy yhtiöön taloudellisesta ja teknisestä näkökulmasta. Tämän avulla myös ns. maallikkohallitus pysyy kartalla siitä, missä yhtiössä oikeasti mennään.
Hallituksen tehtävä on vuosittain tarkastella PTS:n paikkansa pitävyyttä ja tuoda yhtiökokoukselle näkymä tulevista kunnossapitotarpeista, joista osalla voi olla suurikin vaikutus maksettaviin vastikkeisiin. Lopullisen päätöksen erilaisista kunnostuksista tekee yhtiökokous ja ennen isoja saneeraushankkeita pidetään tyypillisesti useita ylimääräisiä yhtiökokouksia. Yhdenkään saneerauksen ei siis pitäisi tulla osakkaalle yllätyksenä, jos vain on hereillä ja taloyhtiön arjesta kartalla. Silti aina saneerauksen lopullinen laajuus voi tulla yllätyksenä, jos töiden edetessä havaitaan, että rakenteet ovatkin arvioitua huonommassa kunnossa. Tästä syystä saneerausbudjetteihin kannattaa aina antaa hieman liikkumavaraa.
Kun korjaustarvesuunnitelmaa päivitetään aktiivisesti ja siitä tiedotetaan osakkaita, on suurtenkin hankkeiden läpivienti helpompaa. Läpinäkyvä, ajantasainen ja riittävän pitkälle katsova PTS on kaikkien etu. Tätä arvostavat myös kunnostuksia rahoittavat tahot eli pankit ja lopulta tämä näkyy myös yhtiön lainaehdoissa. Suunnitelmallinen työ kiinteistön ylläpitämiseksi on aina sekä edullisinta että asukkaille turvallisinta.